売買実例｜ドバイ・ヒルズ 2BR（DLD取引データ）※7
約91m²・975 sq.ft／保有期間 約2年
2023年5月に購入
AED 170万
約7,500万円
2025年6月に売却
AED 240万
約1億600万円
売買価格の差額 — 保有約2年で+41%
AED 70万 （約3,100万円）
+60%
平均単価の上昇（2020→2025年）※1
0%
個人所得税・譲渡益課税（UAE側）
100%
外国人所有権（フリーホールド）
3.67
1米ドル = AED 3.67に固定（ペッグ）
Capital Gain
実際の売買データで見る、ドバイ不動産のキャピタルゲイン。
数字だけで終わらせず、購入額・売却額・保有期間を並べます。
OFF-PLAN｜仮定例
支払い途中で売却すると、
投下済み資金に対するリターンはどう見えるか。
購入価格
1億円
オフプラン契約を締結
支払い済み
7,000万円
購入価格の70%を支払った時点
売却価格
1億5,000万円
完成前の契約上の権利を譲渡
未払いの3,000万円を買主が引き受けると仮定すると、売却差益は5,000万円。7,000万円を支払った時点での投下済み資金に対するリターンは、約71%です。
実例の売買価格は公表された取引情報を参照し、円換算は1 AED≈44円（2026年7月時点）の概算です。オフプランの例は諸費用・税金を含まない仮定で、譲渡可否・支払い条件・未払金の扱いは物件契約ごとに異なります。価格下落時には損失が拡大する可能性があります。
About Dubai
ドバイという都市 — 成長の構造
5.8M
2040年の計画人口（現在約370万人）※6
約9割
人口に占める外国人の割合
1,870万人
年間海外旅行者（2024年・過去最高）※6
11時間
東京から直行便・時差5時間
成長のエンジン
欧州・アジア・アフリカの結節点という地理を活かし、ドバイは物流・金融・観光のハブとして成長してきました。国際金融センター（DIFC）と多数のフリーゾーンが税制優遇で世界の企業を集め、政府は長期計画「D33」で10年で経済規模を倍増させ、世界トップ3の都市圏に入る目標を掲げています。石油に頼らない多角化経済への転換が、人と資本の流入を支えています。
2040年都市マスタープラン
政府公表の都市計画では、人口を約330万人（2021年）から580万人へと想定し、居住区・緑地・公共交通の拡張を進めています。人口の約9割を外国人が占める都市で、住宅需要は移民流入と直結します。この「計画された人口成長」こそが、ドバイ住宅市場の需要を構造的に支える土台です。
Price History
過去の価格推移 — 上昇も、下落も。
市場サイクル（2008–2025年・模式図）
AED 1,170（2020）約55万円/m²AED 1,866（2025）約88万円/m²5年で+60%※1
「上がり続けた市場」ではありません。だからこそ、どのエリアの・どの物件を・どの価格で買うかの見極めが成否を分けます。
※曲線は価格サイクルの模式図であり、縦軸は縮尺どおりではありません（出典数値は※1・※2のみ）。円換算は1 AED≈44円（2026年7月時点）の参考値です。
Market Analysis
同じ予算で、どれだけ買えるか。
100万米ドルで買える広さ（プライム住宅・面積を正方形で比較）※4
モナコ
16m²
香港
22.5m²
ロンドン
32.9m²
NY
33.9m²
東京
36.6m²
ドバイ
62.2m²
同じ予算で、東京の約1.7倍・ロンドンの約1.9倍の広さ。上がってもなお世界比較では割安——国際マネーが入り続ける理由のひとつです。
200超
住宅価格指数は2024年に過去最高の200を突破。過去10年で最も高い水準にあります※5
世界最多
1,000万米ドル超の住宅成約は431件（2023年）で世界最多。超高級市場の主戦場になっています※5
制度の違い — 日本と並べて見る
項目
JAPAN日本
DUBAIドバイ
表面利回りの目安
3〜5%
5.9〜8.4%※3
エリア別データは下表参照
個人所得税
最大45%（累進）
0%
不動産譲渡益への課税
約20%（長期）〜39%（短期）
0%
相続税・贈与税
最大55%
なし
固定資産税
あり（標準1.4%／年）
なし
購入時にDLD登録料4%
法人税
実効 約30%
0〜9%
人口動態
減少局面
増加・2040年に580万人計画※6
→ 表は横にスクロールできます
※ 税率・利回りは2026年8月時点の代表的な法定税率・水準の目安であり、個別の適用条件により異なります。
※ 日本居住者には、ドバイ不動産の賃料収入・売却益についても日本側の申告・納税義務が残ります。個別のご相談には、資格を有する税理士をご紹介します。
Area Data
エリア別紹介 — 単価・利回り・前年比
〜7%7〜8%8%〜ピンを選択で詳細表示｜※位置はおおよそ｜© OpenStreetMap contributors © CARTO
現地撮影（実写）Area Focus
ダウンタウン
平均単価（AED/sq.ft）
2,800
円換算（/m²・概算）
約133万円
表面利回り目安
6.6%
前年比（実績）
+14%
投資ポジション
都心コア資産・流動性重視
都心の代表格。流動性が高い
ダウンタウンのエリアガイドへ →エリア別データ一覧
| エリア | 平均単価（AED/sq.ft） | 円換算（/m²・概算） | 表面利回り目安 | 前年比 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|---|
| ダウンタウン | 2,800 | 約133万円 | 6.6% | +14% | 都心の代表格。流動性が高い |
| パーム・ジュメイラ | 2,980 | 約141万円 | 6.8% | +11% | 供給に上限。希少性で選ぶ |
| エマール・ビーチフロント | 4,120 | 約195万円 | 7.5% | +30% | 新興ビーチフロントの最高値圏 |
| ドバイ・マリーナ | 2,330 | 約110万円 | 7.3% | +2% | 賃貸需要の集積地 |
| ビジネス・ベイ | 2,370 | 約112万円 | 6.9% | +5% | 都心近接を相対的に安く |
| ドバイ・ヒルズ | 2,340 | 約111万円 | 7.7% | +4% | 家族実需と投資の両立 |
| JVC | 1,410 | 約67万円 | 8.3% | +15% | エントリー価格帯・利回り重視 |
→ 表は横にスクロールできます
※単価・利回り・前年比は市場データに基づく目安であり、物件・階数・眺望・管理状態で大きく変わります。前年比が高いエリアほど、完成ラッシュ時の反動も大きくなり得ます。円換算は1 AED≈44円（2026年7月時点）の参考値です。
Simulation
購入と売却の試算例
市場平均をそのまま当てはめた机上の試算です（当社の成約実績ではありません）。
2020年に購入（試算）
AED 94万
約4,150万円
75m²の1〜2ベッドを当時の平均単価（AED 1,170/sq.ft）で購入した場合。
2025年の評価額（試算）
AED 151万
約6,650万円
市場平均の上昇（+60%）をそのまま当てはめた場合の評価額。
値上がり益（試算）
AED 57万
約2,500万円
UAE側の譲渡益課税は0%。※日本居住者は日本での課税が生じます。
※市全体の平均単価の推移※1をそのまま適用した参考試算です。円換算は1 AED≈44円（2026年7月時点）の参考値で、実際の円建て損益はAED/円レートでも変動します。将来の価格を保証するものではありません。
購入・保有コスト（購入価格に対する目安）
DLD登録料
4%
ドバイ土地局へ（購入時）
仲介手数料
約2%＋VAT
現地ブローカーへ（購入時・目安）
サービスチャージ
物件による
共用部維持費。年間・m²単価で課金
保有時の税
なし
UAE側に固定資産税に相当する税はなし
※購入・保有コストの一般的な目安（2026年7月時点）。物件・エリアにより異なります。投資判断はこれらのコストを含めた実質で試算してください。
Drivers & Risks
将来の上昇要因と、想定すべきリスク
上昇を支える要因
- 世界からの人口流入が継続（居住実需が賃貸・売買を下支え）
- 経済規模の倍増を掲げる長期計画「D33」への政府コミット
- 不動産AED 200万（約8,800万円）以上の取得はゴールデンビザ（10年）の申請要件の一つ（2026年7月時点の一般情報）
- パーム等、供給に物理的上限のあるエリアの希少性
想定すべきリスク
- 新規供給ラッシュ — 完成が集中するエリアは賃料・価格が緩む可能性
- 過去の急落実績 — 2008–09年には1年で5割超の下落※2
- 為替 — 円建てのリターンはAED/円レートで大きく変動
- 流動性と出口 — 売りたい時に売れる物件かは、買う前に決まる
- 世界景気・金利・地政学の影響を受けるグローバル市場
What & When
どの物件を、いつ買うか
正解は目的によって変わります。私たちは目的の整理から入り、視察で現地の需給を確かめてから結論を出すことを勧めています。
現地の需給と実物の確認は、視察プログラムで。
Buying Guide
購入ガイド — 2つの道筋
ドバイの購入手続きは、オフプラン（建設中）と中古（完成物件）で流れが異なります。どちらも手続きの実務はRERA登録の現地ブローカー・専門家が担当し、当社は日本語での整理と橋渡しを行います。
Off-plan
オフプラン（建設中物件）
分割払いで初期上昇を取り込める一方、引き渡し遅延・完成後の供給増が主なリスク。
- 1
目的・予算の整理
値上がり重視か利回りか。支払い計画も含めて設計
- 2
デベロッパー・区画選定
過去の引き渡し実績の確認が最重要
- 3
予約（EOI）・予約金
人気区画は先着。条件を確認して申込み
- 4
売買契約（SPA）締結
支払いスケジュール・遅延条項を確認
- 5
分割支払い
建設進捗に応じて支払い（例: 引き渡しまでに60〜80%）
- 6
引き渡し・登記・運用
検査後にDLD登記（Title Deed）。賃貸運用や売却へ
Secondary
中古（完成物件）
現物を確認して買え、すぐ賃貸収入化できる。値上がり余地はエリアの需給次第。
- 1
目的・予算の整理
実物を見て買える分、比較の軸を先に決める
- 2
内見・比較
現地内見を推奨。タワーごとの管理品質の差を確認
- 3
買付・売買合意（MOU）
価格・条件を合意し、手付金を預託
- 4
NOC取得
デベロッパーから譲渡承諾書（NOC）を取得
- 5
送金・決済
正規の金融ルートで送金。為替のタイミングも設計
- 6
DLD登記・引き渡し・運用
Title Deed発行。即賃貸運用も可能
※費用の目安（DLD登録料4%等）は上の「購入と保有のコスト」をご覧ください。物件・契約により手順は前後します。日本からの購入はドバイ不動産サポートで日本語で伴走します。
出典・注記
- ※1 ドバイ住宅の平均単価（AED 1,170/sq.ft（2020年）→ 1,866/sq.ft（2025年））: DXBinteract（ドバイ土地局の取引データに基づく市場データベース）／株式会社ドバイ総合研究所ホールディングス公表資料（2025年）
- ※2 過去の下落局面: 2008年9月→2009年9月に住宅価格が50%超下落（ドバイ・ランド・デパートメント統計に基づくMarkaz/Marmore調査）。S&Pはピークから約60%の下落と分析。2014–19年は緩やかな調整局面（各社市場分析）
- ※3 エリア別単価・利回り: JCME「ドバイ主要エリアの不動産価格と利回り一覧」（2025年10月時点）
- ※4 100万米ドルで購入できるプライム住宅の面積: Knight Frank「The Wealth Report 2026」
- ※6 2040年計画人口・D33: ドバイ政府公表の都市マスタープラン／経済ビジョン。年間旅行者数: ドバイ経済観光局発表（2024年実績）
- ※5 価格指数・高額成約件数: 住宅価格指数（2024年に200超・各社市場分析）／Knight Frank（1,000万米ドル超成約 431件・2023年）
- ※7 売買実例（ドバイ・ヒルズ 2BR）: Property MonitorのDLD取引データを参照した掲載情報（2023年5月購入・2025年6月売却）。公開情報のため、物件の個別条件・諸費用は含みません。
- 本ページは一般的な市場情報の提供であり、投資勧誘・将来の成果の保証ではありません。数値は出典時点のものであり変動します。税務・法務の個別のご相談は資格を有する専門家をご紹介します。ドバイ域内の不動産仲介業務はRERA登録の現地ブローカーが実施します。
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